Капитальные
ремонты

Челябинские реалии реформы ЖКХ
С июля 2015 года жители Челябинской области получают квитанции на оплату капитального ремонта в многоквартирных домах. Это нововведение по-прежнему вызывает множество вопросов у собственников жилья. Все ли должны платить за капремонты, и можно ли не платить? Куда будут потрачены собранные деньги? Когда будет проведен ремонт конкретного дома? Ответы на эти вопросы публикуют для своих читателей издания челябинского медиахолдинга «Гранада Пресс».

1
Что такое «капремонт»?
В соответствии с Жилищным кодексом собственники помещений в многоквартирных домах обязаны содержать общедомовое имущество. К нему относятся фасад, фундамент, подвалы, крыши, общедомовые приборы учета, электропроводка, лифты, и другие внутридомовые коммуникации.
Многие жители ошибочно считают, что сборы на текущий ремонт дома, которые отчисляются управляющей компании, должны покрывать и работы по капитальному ремонту.
На самом деле, капитальный ремонт не входит в компетенцию управляющих компаний, для проведения таких работ требуются большие средства, и проводятся они силами специализированных строительных организаций.

Изменения в федеральном законе, в соответствии с которыми в России появилась новая система проведения капремонтов, вступили в силу в 2013 году. Чтобы организовать работу по капитальному ремонту многоквартирных домов, в Челябинской области была создана «Специализированная некоммерческая организация-фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области». Все средства, которые жители региона перечисляют на проведение капремонтов, находятся на счетах этой организации. Она же обязана организовать ремонт и проконтролировать качество его проведения. Порядок проведения капитальных ремонтов на основании оценки состояния домов устанавливается правительством Челябинской области и отражен в «Программе проведения капремонтов». Всего в области вошло в программу капитального ремонта 20036 многоквартирных домов, программа капитального ремонта рассчитана на 30 лет.
«В первую очередь капитальному ремонту подлежат конструкции дома, непосредственно влияющие на безопасность проживания. Комфортность отошла на второй план, работы по ее обеспечению не регламентированы и переданы на усмотрение собственников, - рассказывает в интервью газете «Южноуральская панорама» Вадим Борисов, генеральный директор фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в МКД Челябинской области»

Вадим Борисов
Генеральный директор СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в МКД Челябинской области»
В региональную программу капитального ремонта вошло 20036 многоквартирных домов. Программа рассчитана на 30 лет.
«Прежде всего это внутридомовые инженерные системы: электропроводка, тепловая система, газовая разводка, трубы водоснабжения и канализации. Также это лифтовое оборудование и лифтовые шахты. Обязательному ремонту подлежат крыши, в том числе предусмотрено переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую. Речь также идет о ремонте подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, о работах по утеплению и ремонту фасада и ремонту фундамента многоквартирного дома. Специально для Челябинской области, учитывая ее климатические условия, в перечень обязательных работ по капитальному ремонту включили установку общедомовых приборов учета потребления энергоресурсов, узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов».


2
Надо ли платить за капремонт?
Тариф на оплату капитальных ремонтов в Челябинской области составляет 6,4 рублей за квадратный метр. В среднем за стандартную трехкомнатную квартиру собственникам приходится платить примерно по 400 рублей в месяц. Необходимость оплаты взносов вызывает в обществе множество споров, домыслов, является поводом для политических спекуляций. В социальных сетях распространяются различные бланки заявлений, якобы составленные грамотными юристами, которые позволяют «законным» образом избежать платы за капитальный ремонт.

По оценкам большинства экспертов, несмотря на несовершенство закона и некоторые пробелы в его формулировках, избежать обязанности вносить плату за капремонты невозможно.

Как рассказал агентству «Полит74» начальник Челябинского отдела регионального оператора Андрей Самохвал, никаких особенных положений закона, которые касались бы работы с должниками по взносам за капремонт, нет. Для взыскания долгов региональный оператор будет пользоваться существующими положениями гражданского законодательства и Жилищного кодекса. Они предусматривают взыскание неплатежей в судебном порядке. Кроме того, наличие долгов за капитальный ремонт может стать основанием для обременения квартиры и запрета на операции с этой недвижимостью.
«Фонд капитального ремонта — дополнительная часть имущества квартиры. Одним из вопросов касательно «чистоты» сделки будет проверка собственника на наличие или отсутствие долгов перед регоператором. Наличие долгов позволит наложить обременение на квартиру»

Андрей Самохвал
Начальник Челябинского отдела регионального оператора
Власти Челябинской области установили мораторий для начисления пеней по долгам за капремонт. Пеня за просрочку платежа будет начисляться только с января 2016 года. Но если собственник не будет платить за капремонт в течение 2015 года, в январе 2016 года ему будет начислена пеня за весь неоплаченный период.

От уплаты взносов на капитальный ремонт освобождаются жители домов, которые признаны ветхоаварийными и подлежащими сносу. Решение о признании дома аварийным принимается органами местного самоуправления. Если дом признается аварийным в процессе действия программы капремонтов, и жильцы уже успели внести плату за капитальный ремонт, их средства тратятся на снос здания.

Пожилые люди нередко задают вопрос — почему они должны платить за капремонт, если у некоторых из них нет шансов лично дожить до ремонта.

«Взносы за капитальный ремонт, в отличие от оплаты текущего ремонта и содержания дома, которые относятся лично к потребителю услуги, привязаны к определенным квадратным метрам. Они не зависят от того, сколько лет собственнику помещения. Фонд капитального ремонта — это неотъемлемая часть жилища. Вместе с квартирой он переходит по наследству, или акту дарения, либо во время продажи жилья», - поясняет начальник отдела регоператора.

Андрей Самохвал
Начальник Челябинского отдела регионального оператора
Что же касается сборов на капитальный ремонт с жильцов новостроек, тут тоже есть свои нюансы. Решение о том, будут ли проводиться эти сборы, принимает исполнительная власть субъекта федерации. В течение пяти лет после постройки дом находится на гарантии, и в капитальном ремонте не нуждается. Однако по нормативам через 10-12 лет он подлежит первому ремонту — замене кровли.
«Предположим, первые пять лет с жильцов новостроек не собирают взносов за капитальный ремонт. Но можно ли их собрать за оставшиеся пять лет? Если дом 24-этажный, то без проблем. А для пяти-шестиэтажного дома на это потребуется 6-8 лет. Челябинская область не отличается многоэтажностью»
Власти Челябинской области уже выразили свою позицию по этому вопросу. Депутаты Законодательного собрания выступили с инициативой о внесении изменений в региональный закон о капремонтах, согласно которому планируется освободить от взносов жильцов ветхоаварийных домов и новостроек. Эту идею поддержал губернатор Борис Дубровский, сообщает агентство «Полит74»
«Люди справедливо задаются вопросом: почему мы должны платить за капремонт, если наши дома через несколько лет будут подлежать сносу. Уверен, нужно ввести мораторий на оплату капитального ремонта ветхих домов с износом более 70%» - заявил губернатор.

Борис Дубровский
Губернатор Челябинской области
Кроме этого, глава региона рекомендовал депутатам рассмотреть вопрос отсрочки платежей и в отношении новых домов. В них капитальный ремонт не будет требоваться еще десятки лет. А те изъяны, которые найдутся в первое время эксплуатации новостроек, будут устранены за счет гарантийных обязательств застройщика.


3
Надо ли ждать капремонта 30 лет?
Сроки и очередность проведения капитального ремонта каждого конкретного дома устанавливается региональной Программой, которая разработана и одобрена правительством Челябинской области. Узнать, когда именно в вашем доме планируется капитальный ремонт, можно на сайте регионального оператора.
По желанию собственников, сроки проведения капитального ремонта, а также перечень планируемых работ можно изменить.
В этом случае жильцам нужно будет собрать дополнительные взносы. Каким образом будут собираться эти средства, и на что именно они будут потрачены – собственники должны решить на общем собрании. В данном случае средства будут поступать не на счет регионального оператора, а значит, он не обязан заниматься организацией таких работ, сообщает агентство «Полит74».
Работы по капитальному ремонту, проведенные раньше срока, пойдут в зачет жильцам при уплате взносов в фонд регионального оператора. Для этого должны быть выполнены несколько условий. Во-первых, работы, проведенные жильцами за счет дополнительных средств, должны быть предусмотрены в региональной программе. Во-вторых, для их оплаты не должны привлекаться бюджетные средства или средства регионального оператора. Третье условие – повторное проведение таких работ не требуется. В таком случае средства, размер которых равен стоимости проведенных работ, но не больше предельной стоимости этих работ, засчитываются собственникам в счет обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.
Подробнее о том, как производится зачет средств за капремонт, рассказал в интервью газете «Южноуральская панорама» генеральный директор фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в МКД Челябинской области» Вадим Борисов.
«В том случае, если собственники за свой счет сделали один из видов капитального ремонта, то по закону возможен так называемый зачет средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Он осуществляется на основании заявления лица, уполномоченного действовать от имени собственников помещений.

Для рассмотрения вопроса о зачете необходимы копии следующих документов: решения общего собрания собственников помещений о проведении работ по капитальному ремонту в доме, акта о приемке выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, договора подряда на выполнение работ по капремонту, платежных документов, подтверждающих затраты на капремонт
.

Региональный оператор в течение месяца рассматривает документы и принимает решение об осуществлении зачета или об отказе. В случае осуществления зачета после всех законодательно прописанных процедур производится расчет размера средств, подлежащих зачету для каждого собственника, с указанием периода освобождения собственников помещений в многоквартирном доме от уплаты взносов на капремонт», - пояснил Борисов.

Вадим Борисов
Генеральный директор СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в МКД Челябинской области»
Перечисленные условия касаются только тех собственников общего имущества в многоквартирных домах, которые перечисляют средства на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Если же фонд формируется на специальном счете дома, собственники могут выполнить работы по капитальному ремонту в любые сроки по своему усмотрению. Средства фонда капитального ремонта, которые перечисляются собственниками на специальный счет, всегда им доступны, поэтому собирать дополнительные деньги для проведения отдельных работ по капитальному ремонту нет необходимости. Для таких собственников в Жилищном кодексе не предусмотрен специальный механизм зачета стоимости выполненных работ в качестве взносов за капитальный ремонт.


4
Общий «котел» или спецсчет: что выгодней?
Накопление средств на проведение капитального ремонта может проводиться двумя способами: перечислением на общий счет регионального оператора, и с помощью создания специального счета для каждого конкретного дома. Решение о том, как именно будут собираться средства на капремонт, должно быть принято большинством голосов на общем собрании собственников.

Как рассказал агентству «Полит74» директор челябинского отделения регионального фонда капремонта Андрей Самохвал, абсолютное большинство домов, подлежащих капремонту, сейчас находятся в ведении регоператора, и жильцы перечисляют взносы за капремонт на общий счет. Однако в любой момент собственники могут принять решение о накоплении средств на капремонт своего дома на специальном счете. После принятия такого решения и оформления всех необходимых документов через год все накопленные жильцами деньги передаются регоператором на счет дома.
«На сегодняшний день есть движение в обе стороны. Кто-то открывает спецсчет, и через год все деньги, перечисленные собственниками, со счета регоператора будут переданы на спецсчет. Есть и обратный вариант, когда жильцы на практике увидели, что при наличии спецсчета им необходимо заниматься такими вопросами, как печать и доставка квитанций, взыскание пени, поняли, что для них это слишком обременительно, и передают свои счета нам — это происходит в течение месяца.

Если дом находится в третьем, четвертом или пятом периоде программы капитального ремонта — выгоднее иметь спецсчет. Если дом находится в первом или втором периоде, то на специальном счете денег накопить не удастся, поэтому выгоднее перечислять деньги на счет регоператора.

Срок проведения ремонта дома не может быть позже, чем указано в региональной программе. Если жильцы не успели накопить на капремонт на специальном счете, через год счет закрывается, все средства будут переданы регоператору, и он будет обязан провести ремонт», - подчеркнул Андрей Самохвал.

Андрей Самохвал
Начальник Челябинского отдела регионального оператора
Представитель регоператора пояснил, что при накоплении денег на капитальный ремонт на специальном счете собственники имеют возможность расширить список проводимых работ, и включить в него, например, работы по благоустройству прилегающей территории, ремонт спортивных и детских площадок, внутридворовых проездов. Но чем больше объектов включено в перечень, тем выше должны быть взносы собственников на капитальный ремонт. Разрабатывая перечень работ, региональный оператор исходил в первую очередь из соображений безопасности проживания, поэтому на сегодняшний день по существующей программе капремонту подлежит ограниченный список объектов.


5
Как заплатить за капремонт?
С 1 августа жители Челябинской области могут заплатить взносы за капремонт без комиссии через пункты системы «Город».
Всего в системе насчитывается более 1300 пунктов, которые расположены почти в каждом районе любого города и во многих населенных пунктах региона. Новые пункты удобны и тем, что для оплаты взносов на капитальный ремонт в них не требуется предъявления квитанции, достаточно только сообщить кассиру свой адрес.
«Если до людей не доходят квитанции, система «Город» позволяет оплачивать данные платежи без нее. Подходите к кассиру называете адрес, даже без фамилии, в режиме реального времени, все платежи отражаются и вам спокойно говорят вашу задолженность, и вы ее оплачиваете», - поясняет руководитель регионального фонда капремонта Вадим Борисов.

Вадим Борисов
Генеральный директор СНОФ «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в МКД Челябинской области»
Всю информацию о расположении пунктов платежей можно получить на официальном сайте регионального оператора в разделе «Собственникам». Кроме системы «Город», платежи за капитальный ремонт можно бесплатно осуществлять через сервис «Мобильный банк», интернет-банк «InvestPay» и интернет-банк «Faktura.ru» и через платежный сервис с использованием международных карт VISA или МasterCard на сайтах chelinvest.ru и gorod74.ru. При оплате через «Челябинвестбанк» необходимо заплатить 2 процента с суммы перевода, по платежным картам других банков – 3,5% от суммы перевода, в терминалах самообслуживания «Челябинвестбанка» при оплате наличными – 10 рублей.
Нередки ситуации, когда жильцы осуществляют оплату капремонта, но на следующий месяц получают квитанции с двойным начислением и сообщением о наличии долга. Проблема связана с медлительностью «Почты России», которая не доставляет квитанции вовремя.
«Оплачивать квитанции со взносом на капитальный ремонт необходимо до 10 числа каждого месяца. Если платеж поступил позже, то он не отражается в квитанции, поэтому она и приходит как бы «с долгом».

Но перерасчет все равно произойдет. И такого «долга» в квитанции за следующий месяц собственник уже не получит», - поясняет Вадим Борисов.


6
Сколько собрали на капремонт и что отремонтировали?
Жители Челябинской области платят за капитальный ремонт очень неравномерно. В некоторых территориях, например, в Кизильском и Брединском районах, собрано не более двадцати процентов от плана. При этом жители Челябинска активно оплачивают квитанции, и собрали уже в полтора раза больше средств, чем было запланировано на 2015 год, сообщает агентство «Полит74». Планировалось собрать 215 миллионов рублей, собранная сумма составила 260 миллионов рублей.
Как отмечают представители регоператора, собранных денег хватит на ремонт в текущем графике. Планируется, что до конца года в Челябинской области отремонтируют 410 домов. На собранные средства ведутся запланированные работы по проведению капитальных ремонтов: в домах меняют кровлю, систему водоснабжения, обновляют фасады.
Генеральный директор фонда регоператора Вадим Борисов отмечает, что в текущем году в Челябинской области запланировано 981 вид работ. Сейчас ведется 181 вид работ, остальные находятся либо в стадии определения победителей конкурса, либо в стадии подготовки конкурсов на проведение строительно-монтажных работ. Работы этого года будут проведены в полном объеме, уже началось формирование программы капитальных ремонтов на следующий год.

Подготовили: Наталья Окорокова, Екатерина Куликова
Фото: Вячеслав Никулин

Челябинск, 2015